Правовая основа государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Правовая основа государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

 Контент принадлежит ООО "ЦДВ Инвест" и может быть использован только с разрешения компании.

Законодательство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним стало формироваться с середины 90-х годов 20 века. 

Ранее  нормативного материала о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в российском законодательстве просто не было, и появление  Закона о госрегистрации во многом связано с проводимыми в стране экономическими преобразованиями. До принятия указанного закона нормативными актами функции регистрации возлагались, как правило, либо на исполнительные органы местных Советов народных депутатов, либо на органы по земельным ресурсам и землеустройству, которые совмещали технический учет и правовую работу по проверке и регистрации документов.

На сегодняшний день законодательство о государственной регистрации прав представляет собой законодательные и иные нормативные акты, регулирующие отношения по поводу возникновения, ограничения, перехода или прекращения прав на недвижимость

Вступление в силу ГК РФ и Закона о госрегистрации, который был принят на основании и во исполнение ст. 131 ГК РФ, заложило основу для формирования в современном российском праве нового правового института - государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Этот правовой институт обладает известной самостоятельностью и выходит за рамки гражданского права. В его состав входят преимущественно публично-правовые нормы.

Заметим, что Гражданский кодекс РФ устанавливает общие требования об обязательности государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимое имущество, а также их перехода, ограничений (обременений) и прекращения, а Закон о государственной регистрации прав содержит описание процедуры государственной регистрации, основных условий и параметров регистрационного процесса.

 Со вступлением указанного Федерального закона в силу 31 января 1998 года в Российской Федерации введена единая процедура регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним вне зависимости от вида недвижимого имущества и субъекта Федерации, на территории которого оно находится.

С 1 января 2005 года в действие вступила новая редакция Закона о госрегистрации с изменениями, внесенными Федеральным законом от 22 августа 2004 года № 122-ФЗ,  наименование статьи 3 Закона о госрегистрации  действует теперь в новой редакции – «Правовая основа государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Это связано с тем, что Федеральным законом от 22 августа 2004 года № 122-ФЗ «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу некоторых законодательных актов Российской Федерации в связи с принятием федеральных законов «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон «Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации» и «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации»[1] субъекты РФ отстранены от правового регулирования и осуществления государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В новой редакции федеральный законодатель отошел от понятия «законодательство о государственной регистрации прав...», под которым он ранее понимал все нормативно-правовые акты, регулирующие данный вопрос, в том числе акты подзаконного характера. Теперь статья называется «Правовая основа государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», которая точнее отражает содержание статьи, не вызывая таким образом научных споров и практических коллизий.

В правовом обеспечении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним законодатель на первое место поставил Конституцию РФ, которой в прежней редакции закона не было.

Следует иметь в виду, что в Основном Законе России нет статьи, непосредственно посвященной государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней, зато есть нормы, посвященные праву собственности в целом (ст. ст. 8, 35), праву частной собственности, в том числе на земельные и другие природные ресурсы (ст. ст. 8, 9, 36), разграничению предметов ведения и полномочий между Российской Федерацией и субъектами РФ.

До 1 января 2005 года правовое регулирование отношений, прямо или косвенно связанных с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним, могло осуществляться не только федеральным центром, но и субъектами РФ, т.е. в регистрационных отношениях по поводу недвижимого имущества и сделок с ним субъектам РФ отводилась определенная роль.

Теперь же - в связи с изменением системы и структуры федеральных органов исполнительной власти, перераспределением полномочий между Федерацией и субъектами в ходе административной реформы - субъекты РФ отстранены от организации государственного управления регистрационными отношениями.

Основным законодательным актом, содержащим нормы о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, является Гражданский кодекс Российской Федерации.

Следует отметить, что ГК РФ обладает юридическим приоритетом над иными нормативными правовыми актами, регулирующими регистрацию прав, в том числе и над Федеральным законом о государственной регистрации прав. Это означает, что при расхождении положений данного Кодекса о регистрации прав на недвижимое имущество с положениями иных нормативно-правовых актов, действующих в данной сфере, следует руководствоваться нормами ГК РФ.

Гражданский кодекс устанавливает требование, согласно которому право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество - возникновение, переход, ограничение и прекращение - подлежат государственной регистрации учреждениями юстиции в Едином государственном реестре.

Так, согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ «Государственная регистрация недвижимости» право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами по государственной регистрации прав. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами.

Помимо упомянутой, ГК РФ содержит еще целый ряд норм, посвященных государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе ст. ст. 164 («Государственная регистрация сделок»), 223 («Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору»), 433 («Момент заключения договора») и др.

Итак, законодательство именно с моментом государственной регистрации связывает возникновение и прекращение тех или иных прав на недвижимое имущество. То есть государственная регистрация имеет не техническое, а юридическое (правообразующее) значение. Права на землю, жилище, здания и другую недвижимость, приобретаемые лицами, возникают на основании юридического состава, включающего в себя, как правило, два юридических факта: соглашение и акт регистрации договора. Только после государственной регистрации покупатели, меняющиеся, одаряемые приобретают право собственности и, следовательно, получают возможность по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться недвижимостью, а арендаторы - право владеть и пользоваться арендованным имуществом и т.д.

К другим  федеральным законам о государственной регистрации недвижимости  относятся, в частности, Федеральные законы «Об ипотеке (залоге недвижимости)»[2], «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан»[3] и др.

Федеральное регулирование государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним продолжается на подзаконном уровне. Речь идет о нормативных указах Президента РФ, постановлениях Правительства РФ, нормативных правовых актах федеральных органов исполнительной власти в области юстиции и в области государственной регистрации.

Среди актов Правительства РФ необходимо особо выделить Постановление от 18 февраля 1998 года № 219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним»[4].

Федеральным органом в области государственной регистрации в настоящее время является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии.[5]

В соответствии с Указом Президента РФ от 12 мая 2008 года № 724 «Вопросы системы и структуры федеральных органов исполнительной власти» с 13 мая 2008 года Федеральная регистрационная служба передана в ведение Министерства экономического развития Российской Федерации[6].

Федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный в области государственной регистрации, наделен полномочием по изданию методических рекомендаций по вопросам практики ведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Эти обстоятельства свидетельствуют о высокой степени актуальности государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Любая система правового регулирования регистрации прав на недвижимость представляет собой совокупность материальных и процессуальных правовых норм[7].

Правовой институт государственной регистрации прав на недвижимость представляет собой совокупность норм различных отраслей права (гражданского, административного, гражданско-процессуального)[8] и может быть отнесен к смешанным правовым институтам[9]. Вместе с тем применение норм гражданского права в процессе деятельности регистрирующих органов не дает оснований для отнесения норм, определяющих порядок регистрации, к гражданско-правовым в чистом виде. Субъектный состав регистрационных отношений также характерен для административно-правовых отношений.

Так, Г.А. Борисов, Я.В. Пойминова государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним относят к административно-процессуальному праву[10]. Следует отметить, что административно-процессуальный характер регистрационного производства в целом признается отечественной юридической наукой. Например, по мнению А.Р. Кирсанова, деятельность органов по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (регистрационная деятельность в сфере недвижимости) представляет собой административное производство[11].

Любая государственная регистрация есть публичный акт власти, направленный на фиксирование каких-либо важных с точки зрения самой власти и общества правоотношений. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество есть элемент публично-правового регулирования в частном праве, призванный выполнять функцию обеспечения стабильности имущественного оборота в сфере недвижимости[12].

Следовательно, государственная регистрация прав на недвижимость - это одна из функций государства, осуществляемая его специальными органами в целях защиты имущественных прав участников гражданского оборота, обеспечения поступления в бюджет средств от налогообложения недвижимости и сделок с ней, осуществления управления недвижимостью, находящейся в государственной собственности, а также управления процессами на рынке недвижимости и предупреждения правонарушений в сфере отношений, связанных с недвижимостью[13].

Как уже отмечалось государственная регистрация - это процесс, процедура, осуществляемая в соответствии с Законом. Данная процедура в соответствии с Гражданским кодексом РФ обозначена как юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество[14].

Признание государством каких-либо прав означает, что государство защищает то, что признает. Вся действующая в настоящее время система государственной регистрации прав на недвижимость должна обезопасить участников сделок с жилыми помещениями от возможного обмана и мошенничества, а также исключить неприятные недоразумения, нередко возникающие даже между добросовестными участниками в процессе совершения сделки[15]. Поэтому в законодательстве Российской Федерации подчеркивается такая цель государственной регистрации, как признание и защита государством зарегистрированных прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество и сделок с ним[16].

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество призвана служить гарантом стабильности оборота недвижимого имущества, поскольку последняя имеет не только имущественную, но и важную социальную значимость. Обеспечение стабильности достигается посредством выделения сделок и иных актов с недвижимым имуществом за рамки частных интересов сторон и создания особой информационной системы, позволяющей всем субъектам права получать исключительно и единственно достоверные данные о правовом статусе того или иного объекта[17].

Основными задачами системы государственной регистрации, служащими достижению указанных целей, являются ведение и хранение Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также выдача информации из него[18].

Регистрация предоставляет владельцам недвижимости гарантии их прав на принадлежащее им имущество и одновременно создает систему контроля над расходами на покупку недвижимости. Кроме того, регистрация прав на недвижимость дает возможность покупателю перед приобретением недвижимости получить все интересующие сведения о ней из ЕГРП, что является значительной гарантией «чистоты» сделки и защитой добросовестных приобретателей от мошенничества. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним обеспечивает стабильность оборота недвижимости, поскольку последняя имеет не только имущественную, но и социальную значимость. Обеспечение стабильности достигается посредством выделения сделок и иных актов с недвижимостью за рамки частных интересов сторон и создания особой информационной системы, позволяющей всем субъектам права получать исключительно и единственно достоверные данные о правовом статусе того или иного объекта[19].

Регистрирующий орган - государственный орган исполнительной власти, наделенный властными полномочиями по проверке действительности и юридической силы поданных документов, соответствия их формы и содержания действующему законодательству, наличия соответствующих полномочий у лица, подготовившего документ, по проверке законности заключаемых сделок. В этом смысле государственная регистрация приобретает значение правоприменительной деятельности, а юридическая деятельность Федеральной регистрационной службы по направлению деятельности - государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним носит правоприменительный характер и состоит в подтверждении от имени государства прав собственника на объект недвижимого имущества.