Государственная регистрация иных сделок с недвижимостью.

Государственная регистрация иных сделок с недвижимостью.

Контент принадлежит ООО "ЦДВ Инвест" и может быть использован только с разрешения компании.

Недвижимость выступает в качестве объекта множества сделок: дарения и мены, ипотеки и т.д.  Государственная регистрация  таких сделок является средством обеспечения публичной достоверности сведений о заключении сделок.

 

Поэтому, когда законом предусматривается обязательная государственная регистрация сделок, гражданско-правовые последствия, основанные на таких сделках, возникают в полном объеме только после их государственной регистрации[1]. Юридический результат государственной регистрации сделки - признание ее законности государством и определение момента ее заключения[2].

 

При совершении сделок, направленных на передачу имущества в собственность, производится два регистрационных действия: регистрация самой сделки (удостоверяется штампом на договоре) и регистрация права собственности нового собственника. Регистрация сделки и перехода права могут не совпадать во времени.

 

Рассмотрим особенности регистрации ряда сделок, наиболее часто заключаемых на практике.

 

Так, в последние годы в связи с развитием отношений ипотек в Российской Федерации стала массовой государственная регистрация ипотеки.

 

Ипотека - это разновидность имущественного залога, служащего обеспечением исполнения основного денежного обязательства. Особенностью данного вида залога является то, что его предметом всегда является недвижимое имущество.

 

Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации. Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность, такой договор считается ничтожным.

 

Так, определением Самарского областного суда от 20.08.2012 года № 33-7808 решение Самарского районного суда г. Самары от 26 июня 2012 года в части отказа в обращения взыскания на заложенное имущество оставлено  без изменения, поскольку договор о залоге имущественных прав на квартиру в установленном законом порядке не был зарегистрирован.

 

ЗАО «Глобэксбанк» обратился в суд с иском к Б. о взыскании суммы долга и обращении взыскания на заложенное имущество, указав, что является правопреемником ОАО Национального Торгового Банка.

 

Как следует из материалов дела, между ОАО Национальным Торговым Банком и Б. заключен кредитный договор о предоставлении ответчику целевого кредита на оплату долевого участия в финансировании строительства - двухкомнатной квартиры в строящемся доме со сроком возврата кредита под 14,5% годовых. В обеспечение исполнение обязательств по кредитному договору с Б. заключен договор о залоге имущественных прав на квартиру. С августа ответчик постоянно допускал просрочки по оплате ежемесячных платежей.

 

Решением Самарского районного суда г. Самары от 26 июня 2012 года исковые требования удовлетворены частично, с Б. в пользу ЗАО взыскана сумма задолженности по кредитному договору, в обращении взыскания на заложенное имущество отказано.

 

В апелляционной жалобе представитель «Глобэксбанк» просил решение суда отменить в части отказа в удовлетворении требований об обращении взыскания на предмет залога, поскольку законом не предусмотрена государственная регистрация ранее заключенных договоров долевого участия, а для регистрации залога имущественных прав необходимо наличие государственной регистрации договора долевого участия.

 

Оставляя решение в данной части без изменения суд указал, что в соответствии с ч. 3 ст. 339 ГК РФ и п. 1 ст. 10 Федерального закона от 16 июля 1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» договор об ипотеке подлежит государственной регистрации.

 

Государственная регистрация договора об ипотеке является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке.

 

Судом установлено, что договор о залоге имущественных прав на квартиру в установленном законом порядке не зарегистрирован. При таких обстоятельствах договор является ничтожным, поскольку несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность[3].

 

Ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, возникает с момента заключения этого договора. Права залогодержателя (право залога) на заложенное имущество не подлежат государственной регистрации.

 

Государственная регистрация договора об ипотеке является основанием для внесения в ЕГРП записи об ипотеке. Ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, возникает с момента заключения этого договора.

 

Государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу договора об ипотеке, осуществляется на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя.

 

Для государственной регистрации ипотеки, возникающей в силу договора об ипотеке, должны быть представлены:

 

- договор об ипотеке и его копия;

 

- документы, указанные в договоре об ипотеке в качестве приложений;

 

- документ об уплате государственной пошлины;

 

- иные документы, необходимые для государственной регистрации ипотеки в соответствии с законодательством РФ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

 

Государственная регистрация ипотеки осуществляется путем совершения регистрационной записи об ипотеке в ЕГРП.

 

Датой государственной регистрации ипотеки является день совершения регистрационной записи об ипотеке в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним. Регистрационные записи в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним совершаются в очередности, определяемой на основании дат поступления всех необходимых документов в орган, осуществляющий ведение указанного реестра.

 

Государственная регистрация ипотеки может быть отложена не более чем на один месяц при:

 

непредставлении в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, какого-либо из следующих документов:

 

- договора об ипотеке и его копии;

 

- документов, указанных в договоре об ипотеке в качестве приложений;

 

- документа об уплате государственной пошлины;

 

- иных документов, необходимых для государственной регистрации ипотеки в соответствии с законодательством РФ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В частности, в соответствующих случаях представляется закладная, оформленная в соответствии с требованиями Закона об ипотеке, а также ее копия; документы, названные в закладной в качестве приложений, и их копии;

 

несоответствии договора об ипотеке, закладной и приложенных к ним документов требованиям, предусмотренным законодательством РФ;

 

необходимости проверки подлинности представленных документов.

 

Принимая решение об отложении государственной регистрации ипотеки, орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, запрашивает необходимые документы или требует устранения выявленных несоответствий. При невыполнении требований указанного органа в установленный им срок в государственной регистрации ипотеки должно быть отказано.

 

При наличии судебного спора по поводу прав на имущество, являющееся предметом ипотеки, или по поводу обращения на него взыскания государственная регистрация ипотеки откладывается до разрешения спора судом.

 

Мотивированный отказ в государственной регистрации ипотеки должен быть направлен залогодателю в течение срока, установленного для ее государственной регистрации.

 

Государственная регистрация ипотеки удостоверяется путем надписи на договоре об ипотеке, а в случае государственной регистрации ипотеки в силу закона - на документе, являющемся основанием возникновения права собственности залогодателя на имущество, обременяемое ипотекой. Надпись должна содержать полное наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, дату, место государственной регистрации ипотеки и номер, под которым она зарегистрирована. Эти данные заверяются подписью должностного лица и скрепляются печатью органа, осуществляющего государственную регистрацию прав.

 

Итак, таковы особенности государственной регистрации ипотеки.

 

Собственники недвижимости могут заключить между собой договор мены. В качестве предмета договора может выступать недвижимость, которая является одним из наиболее распространенных объектов, по поводу которых заключается договор мены. Она обладает повышенной экономической ценностью. Это обусловлено тем, что она предназначена для длительного пользования и не исчезает в процессе использования. Как правило, она обладает конструктивной сложностью, требующей больших затрат на поддержание в надлежащем состоянии. Вместе с тем достаточно сложный процесс передачи права собственности на недвижимость обусловливает не очень высокий уровень ликвидности недвижимости как товара, так как ее нельзя быстро реализовать за наличные деньги.

 

Основные отличительные признаки договора мены:

 

- направленность на передачу имущества в собственность;

 

- характер встречного предоставления;

 

- момент перехода права собственности.

 

Обмениваемое имущество должно быть точно указано в договоре и, в частности, должно определяться его положение на земельном участке или в составе другой недвижимости. При мене земельного участка необходимо указывать его местоположение, категорию земли, цели использования, площадь участка. При мене зданий, сооружений, жилых и нежилых помещений указываются также их местонахождение (адрес), наименование, назначение, площадь, этажность, другие параметры.

 

Договор мены недвижимости заключается в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При этом закон устанавливает, что несоблюдение письменной формы ведет к недействительности такого договора. С момента заключения договора в письменной форме у сторон возникают взаимные права и обязанности по передаче недвижимости друг другу.

 

Следует отметить, что действующее законодательство не предусматривает обязательного нотариального удостоверения мены недвижимости (однако стороны могут это сделать добровольно). Вместе с тем переход права собственности к приобретателю недвижимости по договору мены подлежит государственной регистрации.

 

Договор мены подлежит государственной регистрации, в случае если хотя бы одним из обмениваемых объектов недвижимого имущества является жилое помещение или предприятие как имущественный комплекс. При мене иных объектов недвижимости осуществляется только государственная регистрация перехода права собственности к каждой из сторон договора мены.

 

Право собственности на недвижимость переходит к приобретателю с момента государственной регистрации, и его исполнение до этого момента (передача документов, выселение и вселение и т.д.) не влечет перехода права собственности, бремени содержания и риска случайной гибели имущества к приобретателю. При этом государственная регистрация прав на недвижимое имущество, передаваемое сторонами по договору мены, должна осуществляться одновременно. Однако если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности, она должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

 

Особенностью государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости, приобретенные по договору мены, является то, что такая регистрация может быть проведена только после исполнения обеими сторонами договора мены обязанностей по передаче друг другу обмениваемых объектов недвижимости. Из этого следует, что на регистрацию перехода права собственности по договору мены должен в обязательном порядке быть представлен передаточный акт или акты, подтверждающие передачу недвижимости.

 

Существенным условием договора мены жилого дома, квартиры, части дома или квартиры, комнаты является перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением после его передачи новому собственнику. При несоблюдении этого требования договор считается незаключенным, а значит, в его регистрации должно быть отказано.

 

В случае заключения и исполнения сторонами договора мены жилых помещений совершаются следующие регистрационные действия:

 

- регистрация сделки - договора мены;

 

- регистрация перехода права на одно жилое помещение;

 

- регистрация перехода права на другое жилое помещение.

 

Особенности проведения государственной регистрации договора мены, предметом которого являются объекты недвижимого имущества, расположенные на территориях различных регистрационных округов, и перехода прав на указанные объекты недвижимости отражены в Инструкции о порядке государственной регистрации договора мены и (или) перехода прав на объекты недвижимого имущества, находящегося на территориях различных регистрационных округов[4].

 

Государственная регистрация договора мены проводится в любом из территориальных органов Службы, действующих в пределах регистрационных округов, на территории которых располагаются объекты недвижимого имущества, являющиеся предметом данного договора, по выбору сторон сделки.

 

Государственная регистрация перехода прав проводится территориальными органами Службы по месту нахождения объектов недвижимого имущества.

 

При поступлении в территориальный орган Службы заявлений и соответствующих документов на государственную регистрацию договора мены и (или) перехода права на один из объектов недвижимого имущества данный территориальный орган Службы в тот же день направляет сообщение об этом во второй территориальный орган Службы с целью внесения вторым территориальным органом Службы записи в Единый государственный реестр прав об этих заявлениях, указывающей на существование правопритязания в отношении объекта недвижимого имущества, указанного в договоре мены и расположенного на территории регистрационного округа, в пределах которого действует второй территориальный орган Службы.

 

В названном сообщении территориальный орган Службы также запрашивает у второго территориального органа Службы сведения о зарегистрированном праве на соответствующий объект недвижимого имущества, о зарегистрированных ограничениях (обременениях) права, а также о наличии правопритязаний на данный объект недвижимого имущества.

 

К названному в настоящем пункте сообщению территориальный орган Службы прилагает копию договора мены.

 

Запрашиваемая информация предоставляется вторым территориальным органом Службы  в течение пяти дней.

 

При наличии в книге учета арестов, запрещений совершения сделок с объектами недвижимого имущества записи о поступивших в территориальный орган Службы копиях решений (постановлений, определений) о наложении или снятии арестов, запрещений совершения сделок с объектами недвижимого имущества, по которым отсутствуют разделы Единого государственного реестра прав, второй территориальный орган Службы информирует об этом первый территориальный орган Службы с указанием наименования органа, вынесшего решение (постановление, определение), а также наименования и реквизитов данного документа.

 

В случае поступления во второй территориальный орган Службы информации (документов) о наложении ареста (запрещения совершения сделок с объектом недвижимого имущества), а также заявления о государственной регистрации сделки и (или) перехода, иного ограничения (обременения) права на данный объект недвижимого имущества в процессе проведения первым территориальным органом Службы государственной регистрации договора мены и (или) перехода права второй территориальный орган Службы в тот же день обязан дополнительно уведомить об этом первый территориальный орган Службы.

 

После принятия первым территориальным органом Службы соответствующего решения он направляет в течение пяти дней:

 

- информацию о проведенной государственной регистрации договора мены и (или) перехода права собственности к одной из сторон договора мены (ограничений (обременений) права при их наличии) с указанием дат (даты) и номеров (номера) государственной регистрации;

 

- копию сообщения об отказе в государственной регистрации договора мены и (или) перехода права собственности к одной из сторон договора мены;

 

- копию уведомления о прекращении государственной регистрации договора мены и (или) перехода права к одной из сторон договора мены;

 

- копию уведомления о приостановлении государственной регистрации договора мены и (или) перехода права собственности к одной из сторон договора мены.

 

После проведения первым территориальным органом Службы государственной регистрации договора мены и (или) перехода права собственности к одной из сторон данного договора второй территориальный орган Службы по представлении ему заявления и всех необходимых для проведения государственной регистрации документов проводит государственную регистрацию перехода права собственности к второй стороне сделки.

 

Второй территориальный орган Службы проводит государственную регистрацию перехода права на объект недвижимого имущества с учетом проведенной первым территориальным органом Службы проверки законности договора мены.

 

В случаях, когда договор мены подлежит государственной регистрации и был зарегистрирован первым территориальным органом Службы, второй территориальный орган Службы при проведении государственной регистрации запись в подраздел II-2 Единого государственного реестра прав не вносит, а в графе «Документы – основания» подраздела II-1 Единого государственного реестра прав дополнительно указывает дату и номер государственной регистрации договора мены, а также наименование первого территориального органа Службы, осуществившего государственную регистрацию данного договора.

 

При отказе первым территориальным органом Службы в государственной регистрации договора мены и (или) перехода права собственности к одной из сторон договора мены (либо при отказе заявителей от проведения государственной регистрации) второй территориальный орган Службы в графе «Особые отметки регистратора» Единого государственного реестра прав погашает запись о наличии правопритязания.

 

Таким образом,  государственная регистрация договора мены  выполняет следующие функции: а) предоставляет владельцам недвижимости гарантии их прав на принадлежащее им имущество и б) одновременно создает систему контроля над расходами на покупку недвижимости. Кроме того, регистрация прав на недвижимость дает возможность перед приобретением недвижимости получить все интересующие сведения о ней из единого реестра, что дает определенные гарантии от мошенничества.

 

Одним из видов сделок, являющихся предметом гражданско-правового регулирования, выступает договор дарения. Договор дарения представляет собой одну из возможных сделок, при совершении которых происходит переход права собственности на имущество и имущественных прав.

 

Договор дарения недвижимого имущества в силу императивного требования закона подлежит государственной регистрации, а значит, должен быть совершен письменно. Государственная регистрация осуществляется дважды: при заключении договора и при передаче права собственности на недвижимость.

 

Государственная регистрация договора дарения проводится соответствующим территориальным учреждением по месту нахождения недвижимого имущества на основании заявления сторон договора. Регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество, являющегося предметом дарения, проводится по заявлению одаряемого. Возможна подача заявления через представителя при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, подтверждающей соответствующие полномочия.

 

Вместе с заявлением о государственной регистрации должны быть поданы документы, необходимые для ее проведения:

 

1) документы, удостоверяющие личности сторон;

 

2) договор дарения недвижимого имущества;

 

3) документ, подтверждающий право собственности дарителя на предмет договора;

 

4) документы, содержащие описание недвижимого имущества (паспорт строения, план);

 

5) документ, подтверждающий уплату государственной пошлины за регистрацию договора дарения или перехода права собственности к одаряемому.

 

6) другие документы.

 

После этого учреждение по государственной регистрации прав на недвижимое имущество проводит правовую экспертизу представленных документов на предмет их подлинности, достоверности и соответствия требованиям законодательства. Устанавливается отсутствие противоречий между заявленными правами и уже зарегистрированными правами на объект дарения. Например, проверяется, действительно ли лицо, заявившее себя в качестве дарителя, числится в Едином государственном реестре недвижимого имущества в качестве собственника соответствующего недвижимого имущества и др.

 

При отсутствии каких-либо противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации договора дарения и перехода права собственности на недвижимое имущество к одаряемому в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество вносятся соответствующие записи. С этого момента договор дарения считается зарегистрированным, т.е. соблюдена форма договора, предусмотренная законом, а значит, у сторон возникают права и обязанности по сделке.

 

Проведение государственной регистрации договора дарения подтверждается специальной регистрационной надписью, которая проставляется на тексте самого договора. Переход права собственности на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации права собственности, которое выдается одаряемому.